Bauen und Wohnen

6 Bauen und Planen 7 Bauen und Planen Bauen in Mamas Garten Die drei Wege zur Grundstücksteilung Baugrundstücke sind rar und sie sind teuer. Wie wäre es denn, zurück nach Hause zu ziehen? Also nicht ins Elternhaus, sondern in ein Eigenheim in Mamas und Papas gro- ßem Garten. Die Grundstücksteilung kann die Lösung einer langen Suche sein. „Früher wurden Einfamilienhäuser häufig auf zu großen Grundstücken gebaut“, sagt Christoph Windscheif vom Bundesverband Deutscher Fertigbau. Neben dem Wohnhaus wurde häufig ein großer Garten angelegt. Doch heute genügt vielen zum Gärtnern auch eine kleinere Fläche. Ein Teil des Grundstücks abzutrennen, liegt also nahe – entweder um es den Kindern zu geben oder zu verkaufen. „Allerdings darf man nicht einfach so auf ei- nem Stück Land bauen, auch wenn es den eigenen Eltern gehört“, sagt Sandra Queißer vom Verband Privater Bauherren. Ob das möglich ist, zeigt sich in den Bebauungsplä- nen. Die entsprechenden Infos haben die Bauämter, oft gibt es Pläne auch online. Bebauungsplan beachten In einem Bebauungsplan können die Min- destgröße eines Baugrundstücks, die Bau- weise und die zulässigen überbaubaren Grundstücksflächen festgeschrieben sein – alles Faktoren, die bei der Teilung eine Rolle spielen. Geregelt ist auch, wie viele Ge- schosse erlaubt sind und wie groß die Ab- stände zu den Nachbarn sein müssen. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, ein Grund- stück neu zu begrenzen: die reale und die ideelle Tei- lung. In den meisten Bundeslän- dern wird zur Teilung eines Grundstücks keine behördli- che Genehmigung benötigt. Ausgenommen hiervon sind Hamburg, Nordrhein-West- falen und Niedersachsen. In jedem Fall muss aber ein öf- fentlich bestelltes Vermessungsbüro das Grundstück vermessen. Dabei werden die genaue Größe des Grund- stücksteils und der Grenzverlauf ermittelt, auch werden neue Grenzsteine gesetzt. „Zum Schluss werden die neuen Verhältnisse im Grundbuch eingetragen“, sagt Sandra Queißer. „Für den früheren Eigentümer fällt dann ein Teil der Grundsteuer weg, weil sein Grundstück nun kleiner ist.“ Jetzt gibt es zwei Grundstücke mit zwei se- paraten Eigentümern. Dieses Modell emp- fiehlt sich auch beim Neubau eines Doppel- hauses. „Man kann viel Geld sparen, wenn man gemeinsam mit dem künftigen Nach- barn ein Grundstück kauft und es dann teilt“, rät Christoph Windscheif. Als Miteigentum: ideelle Teilung Aber eine reale Teilung des Grundstücks ist nicht in jedem Fall möglich. Manchmal ist sie nicht zulässig. „Grundstücke dürfen nicht beliebig bebaut werden, insbesondere darf der Anteil des Gebäudes nicht zu groß werden“, sagt André Dietrich-Bethge, Mit- glied der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Im- mobilienrecht im Deutschen Anwaltsverein. „Wird zum Beispiel der große Garten abge- trennt, kann das Einfamilienhaus, das auf dem restlichen Grundstück steht, baurecht- lich zu viel Platz einnehmen.“ Dann kann man das Grundstück aber trotzdem teilen, zwar nicht real, aber immerhin ideell. Die ideelle Teilung wird in der Praxis vor al- lem bei Mehrfamilienhäusern, aber auch bei Doppel- und Reihenhäusern angewendet. Sie ist jedoch auch bei Einfamilienhäusern möglich. Dabei wird das Grundstück in Mit- eigentumsanteile aufgeteilt. „Jedem gehört seine Wohnung oder sein Reihenhaus allein, die Gemeinschaftsflächen gehören allen zu- sammen“, erklärt Rechtsanwalt und Notar André Dietrich-Bethge. Nachteil: In der Eigentümergemeinschaft, die durch die ideelle Teilung entsteht, müs- sen sich alle an die Spielregeln der Gemein- schaft halten. Bei einer realen Teilung sind die Freiheiten der Eigentümer größer. Zwar spart man sich bei einer ideellen Tei- lung die Vermessungskosten. Dafür ist aber eine sogenannte Teilungserklärung notwen- dig, die notariell beurkundet und dann beim Grundbuchamt eingereicht werden muss. Von den Inhalten der Teilungserklärung hängt entscheidend ab, welche Rechte jeder Miteigentümer hat. „Es gibt durchaus Mo- delle, in denen die Miteigentümer nahezu den gleichen Status erreichen wie die klas- sischen Grundstückseigentümer“, sagt An- dré Dietrich-Bethge. Geht auch: Bauen, ohne zu teilen Wenn sich die Generationen gut verstehen, ist es auch möglich, auf dem elterlichen Grundstück zu bauen, ohne es vorher zu tei- len. Auch da kommt es wieder auf den Be- bauungsplan an. Notar André Dietrich-Bethge weist auf den Haken dieses Modells hin: „Aber bei solchen Projekten muss man bedenken, dass demje- nigen das Haus gehört, auf dessen Grund- stück es steht. Das kann zu Konflikten füh- ren.“ (dpa/tmn) Auf die Familie! Wer ein Haus im Garten der Eltern baut, spart Geld und die Suche nach Baugrund. Foto: Frank Rumpenhorst/dpa-tmn GERICHTSURTEIL: ARCHITEKT HAFTET FÜR EINE NICHT GENEHMIGUNGSFÄHIGE PLANUNG Wer einen Architekten beauftragt, eine genehmigungsfähige Bauplanung zu erstellen, kann erwarten, dass der Architekt das Ziel auch erreicht. Gelingt es nicht, die Bauge- nehmigung zu bekommen, schuldet der Auftraggeber kein Honorar. Das entschied das Oberlandesgericht Nürnberg (Az.: 2 U 2751/19), berichtet die Zeitschrift „NJW-Spezial“. Nur in Ausnahmefällen kann davon ausgegangen werden, dass der Auftraggeber das Ge- nehmigungsrisiko übernimmt. Im vorliegenden Fall stritten Auftraggeber und Architekt über das Honorar. Die Auftrag- geber verweigerten die Zahlung. Begründung: Die Planung des Architekten sei nicht ge- nehmigungsfähig, da die vorgesehene Ausführung eines Flachdachs gegen den einschlä- gigen Bebauungsplan verstoße und eine Befreiung nicht erreichbar sei. Der Architekt habe sie darauf nicht hingewiesen. Zu einer Bauvoranfrage habe der Architekt nicht ge- raten. Es sei aber seine Aufgabe gewesen, zu prüfen, ob die Wünsche und Ideen ver- wirklichungsfähig seien. Für die nicht genehmigungsfähige Planung könne der Architekt daher kein Honorar verlangen. Das sah das Oberlandesgericht auch so: Die Auftraggeber schulden dem Kläger keine Vergütung, da das erbrachte Werk so schwerwiegende Mängel aufweist, dass es nicht nachbesserungsfähig und deshalb für die Auftraggeber wertlos ist. Ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet als Werkerfolg grundsätzlich eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Zwar können die Parteien vereinbaren, dass und in welchen Punkten der Auftraggeber das Risiko übernimmt, dass die zu erstellende Planung nicht genehmigungsfähig ist. Von einer solchen Vereinbarung kann jedoch nur in Ausnahmefällen ausgegangen wer- den, etwa wenn sich der Bauherr bewusst über die Vorschriften des öffentlichen Bau- rechts hinwegsetzen oder diese an die Grenze des Möglichen „ausreizen“ will. Dies ist hier nicht der Fall. (dpa/tmn) Besuchen Sie unser Musterhaus WWW.SYLVIA-WAGNER-GMBH.DE ZWEI STARKE PARTNER UNTER EINEM DACH Entdecken Sie Ihren Traum vom eigenen Zuhause auf zwei Stockwerken und insgesamt 175 Quadratmetern Wohnfläche. • Erstaunlich massiv • Erstaunlich smart • Erstaunlich einfach • Erstaunlich nachhaltig Anton Steininger GmbH Bauunternehmen Austraße 20 ∙ 92431 Neunburg vorm Wald www.anton-steininger.de Baugebiet Wackersdorf Süd, am Kreisel Rosenstraße, 92442 Wackersdorf Öffnungszeiten des Musterhauses: Donnerstag von 16:00 bis 18:30 Uhr Sonntag von 14:00 bis 16:00 Uhr INNOVATION ERLEBEN! • Ziegel für die Wand • Ziegel für das Dach • Ziegel für das Pflaster • Ziegel für die Einhängedecke • Lehmziegel für den Öko-Bau Günther Lex Blumhofstr. 7 | 93495 Weiding  0 170 / 2 73 76 24 geruest-lex@gmx.de Gerüstbau-/ Baulüfterverleih